В соответствии с Законом № 9 от 2009 года, покупатели недвижимости в Дубае (ОАЭ) не могут сами прекратить действие контракта о приобретении недвижимости.
Единственный путь, с помощью которого покупатель может ликвидировать контракт о покупке, это обращение в суд и предоставление убедительных и веских причин для его ликвидации или обращение в Орган контроля операций по недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Authority, RERA) с требованием отменить выполнение проекта.
«Если закон разрешит людям разрывать контракты о покупке, то это станет слишком большим искушением для тех, кто захочет попытаться воспользоваться спадом на рынке недвижимости, чтобы уклониться от своих финансовых обязательств» - считает Партнер компании Hadef and Partners Майкл Лунджевич (Michael Lunjevich).
По мнению консультантов по юридическим вопросам Сообщества по недвижимости Дубая (Dubai Property Society), тот факт, что только застройщикам позволено, на основании Закона № 9 от 2009 года, разрывать с покупателями контракты означает, что данный закон явно на стороне застройщиков.
Напомним, что Закон № 9, оговаривающий отмену контрактов на продажу недвижимости офф-плана вне зависимости от того, когда такие контракты были подписаны, вступил в силу в апреле нынешнего года.
«Первое впечатление от закона – это явное благоволение по отношению к застройщикам, однако, это не так. Если внимательно вчитаться в статьи закона, то можно увидеть, что все описанное там, пойдет только на пользу покупателю и защищает его интересы» - считает Лунджевич.
В данный момент три новых постановления, которые дополнят Закон № 9, ожидают окончательного утверждения. В одном из них говорится, что застройщик не имеет права разорвать контракт с покупателем без разрешения на это Земельного департамента Дубая. Второе постановление предписывает приложить к такому разрешению технический отчет, полученный со строительной площадки проекта застройщика. Наконец, инвесторы, желающие отменить свои контракты, должны делать это в суде, а пожелание группы инвесторов об отмене проекта полностью будет тщательно изучаться Земельным департаментом Дубая.
К примеру, если покупатель вдруг вздумает разорвать свой контракт в последнюю минуту, когда проект готов уже на 80%, то, совершенно очевидно, что застройщик останется в проигрыше и понесет значительные убытки.
«Думаю, имело смысл делать привязку оплаты к строительному прогрессу. Совсем не правильно, на мой взгляд, что Статья закона 2а не дает застройщикам права прекращать контракт. Окончание застройщиком 80% строительства проекта должно давать ему право на получение оставшейся части оплаты. С этой точки зрения, это не совсем справедливо по отношению к застройщикам» - делится своим мнением Лунджевич.
Кроме того, закон о депонировании является несостоятельным и совершенно не защищает покупателей недвижимости. Если деньги от покупателей поступили на счет эскроу – это еще вовсе не означает, что проект будет достроен и сдан в эксплуатацию. Орган контроля операций по недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Authority, RERA) и Земельный департамент Дубая должны более серьезно поработать над вопросом о том, как сделать так, чтобы заставить застройщика доводить до конца свои обещания и сдавать проекты в назначенные сроки.
Дубай, скорее всего, будет придерживаться пути, по которому пошли многие другие страны с развитым и устойчивым рынком недвижимости, когда покупатель делает взнос в 5 или 10%, а застройщик не имеет право получать эти деньги до тех пор, пока проект полностью не закончен. Новый закон запретит застройщикам получать какие-либо средства авансом, а закон о депонировании, возможно, будет отменен вообще.
Основные положения Закона № 9 от 2009 года:
- Если застройщик закончил 80% проекта, то он имеет право на удержание всей оплаченной суммы и может потребовать, чтобы покупатель оплатил также оставшуюся сумму, указанную в контракте. Если это невозможно, то застройщик может продать недвижимость на аукционе.
- Если застройщик закончил 60% проекта, то он имеет право на аннулирование контракта и удержание 40% цены покупки недвижимости, указанной в контракте.
- Если застройщик закончил менее 60% проекта, то он имеет право на аннулирование контракта и удержание 25% цены покупки недвижимости, указанной в контракте.
- Если застройщик не начал строительство проекта, то он имеет право на аннулирование контракта и удержание до 30% из суммы, выплаченной покупателем.
Анастасия Лелюх
