Советы для арендаторов.
Имея дело с нелицензированным агентом или брокером, вы действуете на свой страх и риск
Брокеры/агенты, лицензированные RERA, обязаны следовать Кодексу поведения брокера и несут ответственность за убытки, вызванные нарушением ими своих обязанностей. В случае возникновения у арендатора или арендодателя каких-то проблем в связи с договором аренды, заключенным через нелицензированного агента, они не смогут добиться от него каких-либо компенсаций. Всегда требуйте подтверждения того, что агент и брокерская контора, которую он представляет, имеют лицензию/регистрационный номер, выданные RERA.
Все знают, что Дубай сейчас является рынком арендаторов. Соотношение спроса и предложения давно уже не в пользу арендодателей, что дает арендатору возможность проведения гораздо более агрессивных переговоров. Тем не менее, арендаторы мало осведомлены о своих правах. Юристы дают следующие советы арендаторам:
1. Требуйте составления индивидуального договора аренды
Помните, что типовой договор аренды на самом деле не существует. То, что называют «типовым договором», всего лишь шаблон. Вы можете составить проект договора самостоятельно или внести в шаблон свои изменения. Существующий шаблон ограничен и бесполезен. Сегодня у арендаторов есть возможность диктовать или устанавливать свои собственные условия. Некоторые арендодатели и агенты по недвижимости скажут вам, что так не делается. Правда в том, что они выдают желаемое за действительное.
2. Перед подписанием внимательно прочтите договор
Вы должны прочитать договор, и если вы не понимаете, то не подписывать его. Пункт о прекращении аренды лучше включить в договор, это упростит ситуацию, если наступит необходимость в расторжении. Как правило, в нем указывается период времени с уведомления до расторжения и штраф, выплачиваемый арендодателю. Вы должны быть справедливыми и условия должны содержать какой-то штраф. После уведомления арендодателя вы должны также предоставить доступ в помещение с тем, чтобы арендодатель мог показать его другим клиентам. Если хозяин найдет другого арендатора после уведомления, но до прекращения договора, то он может отказаться от штрафа.
[Ответственность за ремонт, не связанный с ущербом, причиненным арендатором,] лежит на арендодателе (ремонт кондиционера, электропроводки). Если арендодатель недоступен, то арендатор может оплатить ремонт сам, а потом требовать компенсации от арендодателя. Храните все документы. Процесс будет проще, если он правильно описан в договоре. Для того, чтобы разговаривать с компанией по обслуживанию здания от имени арендодателя нужно получить какие-то разрешения или доверенность от него.
3. Договор должен быть зарегистрирован
Убедитесь, что договор зарегистрирован в уполномоченном органе. Многие думают, что это ответственность арендодателя. Но арендаторы должны также быть в курсе этого процесса. Если что-то пойдет не так, вы не можете подать иск против хозяина, если договор аренды не зарегистрирован.
4. Требуйте, чтобы внесенный депозит хранился на счете условного депонирования (эскроу-счете)
Многие арендодатели требуют внести гарантийный депозит, но в то же время отказываются возвращать депозиты, после окончания аренды. Лучше убедиться, что депозит хранится на счете условного депонирования брокера по недвижимости или юриста.
5. Никогда не платите одним чеком
Во время бума арендаторы привыкли требовать оплату арендной платы за весь год вперед. Сейчас арендодатели готовы соглашаться и на помесячную оплату. Те, кто все же платит одним чеком, могут потребовать гарантийный депозит от арендодателя на случай возникновения неполадок до истечения срока аренды. Такой депозит может храниться у брокера или юриста.
6. Знайте своего арендодателя
Убедитесь, что вы знаете своего арендодателя, даже если жилье или офис сдаются лицензированным агентством, действующим от имени арендодателя. Вы имеете право получить контактные данные арендодателя. Вы также должны получить копию паспорта хозяина. Если возникает проблема, без сведений об арендодателе невозможно будет подать иск против хозяина или подать жалобу в комитет по аренде потому, что без физического адреса уведомление ему не может быть отправлено. Арендаторы должны также убедиться, что эти контактные данные относятся к владельцу, а не его представителям или агентам по недвижимости, как это имеет место в большинстве случаев.
7. Получите доказательство полномочий агента
В Дубае недвижимость редко сдается самим владельцем поэтому крайне важно, чтобы тот, с кем вы имеете дело, предоставил вам доказательства того, что он или она имеет право проводить операции и сделки от имени арендодателя. Например, если это брокерская компания по недвижимости, должны быть какие-то документы, которые подтверждают, что эта компания имеет право действовать от имени арендодателя (например, договор). Если это представитель арендодателя, то должна быть доверенность.
8. Договор должен содержать указание на то, кто оплачивает коммунальные платежи и прочие сборы
Как правило, плата за годовое обслуживание [не путать с муниципальным жилищным сбором] оплачивается владельцем, но некоторые владельцы стремятся переложить ее на арендаторов. Если арендодатель не платит за годовое обслуживание, то право арендатора на пользование удобствами комплекса, типа тренажерных залов и бассейна, может быть ограничено. До подписания договора арендатор и арендодатель должны принять решение о том, кто будет оплачивать коммунальные платежи, включая муниципальный жилищный сбор, который составляет 5 процентов от годовой арендной платы - значительную сумму. Кондиционирование воздуха слишком большой расход, и вы должны решить, кто будет платить за это, потому что если вы не платите и арендодатель не платит его, то кондиционирование будет отключено. Вы должны обсудить такие вопросы, как электронные ключи от входа или парковки и количество парковочных мест.
9. Подумайте о разных возможных ситуациях
Договор должен содержать ответственность сторон в таких случаях, как протечка неисправного сантехнического оборудования, например. Протекающая сантехника может стать источником больших расходов. У арендатора есть шанс отсудить завышенные в связи с этим коммунальные платежи у арендодателя, но это будет сложно сделать, если такой пункт не включен в договор.
10. Убедитесь, что все предыдущие платежи в отношении арендуемой недвижимости были сделаны
До передачи денег убедитесь, что все счета оплачены предыдущим арендатором.
11. Добейтесь включения в договор условий на случай, если арендодатель не отвечает на ваши звонки/сообщения
Попробуйте добавить в договор пункт о предоставлении вам прав на проведение ремонтных работ, если арендодатель не отвечает на корреспонденцию или звонки в течение, скажем, 2 недель.
Возможно, что не все советы легко осуществимы, особенно когда цена и условия платежа выгодны арендодателю. Однако стоит задуматься о своих правах. Ну и предупрежден - значит вооружен.