Вопросы и Ответы по теме "Недвижимость в ОАЭ"
1. Каково состояние Закона о земле в ОАЭ? Федерального Закона о земле ОАЭ пока не существует, поэтому земельные вопросы и вопросы соб-ственности решаются в соответствии с законами каждого эмирата. На данный момент эмират Дубай имеет декларацию (Указ правительства от 5 мая 2002 года), гарантирующую безусловное право собственности (Freehold) на землю и недвижимость иностранным инвесторам. В конце ноября ведущие периодические издания Эмиратов выступили с новостью о скором принятии закона о владении недвижимостью в Дубае. Его предварительный черновой вариант уже циркулирует в среде юристов и риэлторов города. Таким образом департамент экономики Дубая даёт возможность профессионалам частного сектора бизнеса оценить будущий документ, чтобы избежать возможных упущений. Принятие и ратификация Закона намечены на начало 2006 года.
2. Возможно ли получение ипотечного кредита? Да, большинство банков и финансовых компаний предлагают услуги по финансированию покупки недвижимости. Подробную информацию о том, как оформить ссуду, можно получить непосредственно в банке.
3. Какие последствия ждут покупателя в случае прекращения выплаты по ипотечному кредиту? Если такое прекращение было зарегистрировано до момента заселения, то банк может продать эту недвижимость для погашения долга. А в случае, когда семья уже проживала в доме, для погашения задолженности будут предприняты другие альтернативные меры.
4. Существует ли возможность, что застройщик исчезнет вместе с деньгами или обанкротится в период строительства? До сегодняшнего момента в Дубае не возникало подобных прецедентов. Тем не менее, чтобы получить разрешение на строительство объекта, компания-застройщик обязана положить банковский депозит в размере 50% полной стоимости проекта, что является банковской гарантией благонадежности компании; средства могут использоваться банком для выплаты неустоек покупателям. При этом стоит отметить, что в настоящий момент крупные компании-застройщики, представленные на рынке Дубая, имеют финансовую поддержку и гарантии государтва.
5. Каковы цены на недвижимость в данный момент? Объясните тенденции ценообразования. Средняя стоимость квадратного метра в Дубае составляет 3000 долларов. Немаловажной деталью является то, что в Дубае все проекты, будь то квартиры или отдельные дома, сдаются уже с отделкой, то есть в цену входят не просто голые кирпичные стены, а помещения, в которые можно сразу же вселяться. Не стоит забывать и о парковочном месте. Покупатели, заинтересованные в готовой вилле или таунхаусе в проекте массовой застройки Meadows, за просторный дом отдадут 1500 долларов за кв.м. За таунхаус в подобном проекте Springs вам придётся выложить уже 2400 долларов за кв.м, так как жилые площади здесь довольно маленькие, а принцип "цена обратно пропорциональна размеру" действует в Дубае повсюду.
6. Кто может совершать покупку недвижимости – физическое или юридическое лицо? И физическое, и юридическое лицо имеет право приобрести собственность в Дубае.
7. Можно ли перепродавать недвижимость? Да, можно. Если владелец хочет продать недвижимость, он должен получить предварительно согласие компании-застройщика.
8. Что известно о наследовании собственности? Статья 11 Гражданского кодекса ОАЭ гласит, что «право наследования определяется законами страны, гражданином которой является умерший».
9. Нужны ли услуги юристов при оформлении сделки? Для дополнительной гарантии покупатель всегда может прибегнуть к услугам юристов. Полное оформление сделки через адвокатов обойдется в среднем в 3000-4000 долларов. За использование банковского счета юридической конторы, в случае если вы не желаете переводить деньги на счета риэлтора, придется отдать до 1000 долларов США. Приятной новостью для иностранных инвесторов станет то, что покупка недвижимости в ОАЭ не облагается какими-либо налогами.
10. Какую визу получает инвестор? Обычно инвестор получает вид на жительство сроком до трех лет с последующим продлением на общих основаниях. Действие визы охватывает супругов и несовершеннолетних детей. Право на работу при необходимости следует получить дополнительно непосредственно у работодателя.
11. Есть ли обязательные требования страхования? Обязательное страхование требуется только для получения ипотечного кредита.
12. В течение какого срока оформляется договор о покупке недвижимости? Если не требуется ипотечный кредит, то договор оформляется в течение нескольких дней.
13. Какие документы требуются для оформления договора купли-продажи? При условии оплаты первых взносов требуется только загранпаспорт инвестора.
14. Существуют ли налоги для иностранцев, приобретающих земельную собственность в Дубае? На данный момент существует налог, который выплачивается Земельному департаменту при регистрации собственности: департамент получает 0,5% от продажной стоимости недвижимости от продавца и 1,5% - от покупателя.
15. Если покупатель хочет изменить конструкцию в пределах жилой секции / виллы, как должен проходить этот процесс? Придётся получить разрешение от застройщика, ассоциации или сообщества домовладельцев.
16. Как осуществляется озеленение приобретённого земельного участка? В пределах своего участка собственник может осуществлять любые виды и формы озеленения на своё усмотрение.
17. Как оплачиваются коммунальные услуги? Оплата воды и электричества производится в муниципальную организацию Дубая DEWA. Оплата обслуживания – сервиса мест общественного пользования в районах проживания – производится на счет управляющей компании и зависит от вида приобретенного жилья.
18. Может ли клиент выбрать отделку помещений по собственному усмотрению? Как правило, компания-застройшик предлагает варианты отделки помещений (кафельная плитка, сантехника, встроенная кухонная мебель и тому подобное), что входит в стоимость жилплощади.
19. Иногда семейная пара, покупая недвижимость, оформляет её на жену. Чем это может быть чревато впоследствии? Оформление покупки на жену может осложнить выдачу виз на остальных членов семьи. Ведь по законам ОАЭ спонсором выступает муж; он же и открывает визы жене и детям. Но в целом права такой собственности немногим отличаются от тех, что возникают при соблюдении стандартной процедуры. Альтернативный вариант – зарегистрировать на имя одного из супругов оффшорную компанию, на которую потом зарегистрировать недвижимость. Оформлять собственность на оффшорные фирмы очень удобно ещё и потому, что они являют собой гибкие подвижные структуры, весьма эффективные с точки зрения ведения бизнеса.
20. Можно ли вносить изменения в контракт на покупку недвижимости, который предлагает риэлтор? Или же его форма является стандартной и изменению не подлежит? Контракт, предлагаемый застройщиком покупателю, основан на законах о праве собственности в ОАЭ. Конечно, детали, относящиеся к отдельному проекту (задержка строительства, штрафные за задержку платежей и т.д.), при заинтересованности сторон могут обсуждаться; изменения в таких случаях вносятся. Но такие крупные застройщики, как Emaar, Nakheel и Damac, свои контракты при продаже объектов частным лицам уже не меняют. Такая возможность есть только у инвесторов, приобретающих отдельный участок земли или проект. Если говорить о контрактах с риэлторами, то есть посредниками между продавцом и покупателем, то, конечно, такие контракты являются довольно-таки гибкими и могут изменяться исходя из пожеланий и требований сторон. Следует иметь в виду, что независимо от посредников контракт на право собственности будет исходить от владельца проекта. Поэтому необходимо тщательно изучить условия основного договора и ещё до покупки спокойно обсудить возможность внесения изменений.
21. Можно ли при подписании контракта оговорить максимальный размер платежей за обслуживание (maintenance fee)? Да, можно; обычно такой пункт вносится в контракты. При этом все компании оговаривают определённый срок, в течение которого эта ставка не будет меняться. В дальнейшем, если застройщик поднимет стоимость, жильцы здания или коттеджного посёлка имеют право не согласиться с названной суммой и самостоятельно выбрать другую фирму, которая будет обслуживать их объект.
22. Закон о продаже недвижимости иностранцам пока не подписан, и сделки оформляются на основании указов руководства каждого конкретного эмирата. Различаются ли эти указы - и если да, то в каком княжестве самые лучшие условия для вложения денег? Закон о фригольде (от английского freehold – свободное право собственности) ожидается со дня на день. Пока что продажа ведётся по правилам, которые в каждом эмирате и вправду свои. Самым надёжным и выгодным мне представляется законодательство Дубая: здесь все контракты оформляются от лица компаний, получивших государственную лицензию на продажу собственности иностранцам. В Аджмане объекты покупаются непосредственно у правительства; при этом вы получаете право собственности и платите 3% налога в казну. В Шардже это право даётся на 99 лет. Если в течение этого времени владелец перепродаёт или передаривает эту собственность, новый контракт опять оформляется на 99 лет. Касательно эмиратов Фуджейра и Рас-эль-Хайма пока нельзя говорить о сложившейся системе продажи недвижимости иностранцам.
23. Как скоро после покупки недвижимости её владелец может получить визу резидента? Отличаются ли процедура и сроки получения визы у разных застройщиков (Emaar, Nakheel и т.д.)? Какие проблемы могут возникнуть при получении визы у владельца недвижимости и членов его семьи? И как можно их избежать? Получение визы происходит по стандартной схеме через департамент иммиграции и натурализации. Как правило, процедура занимает от 7 до 14 дней. Визы выдаются сразу по готовности проекта и оформления его в собственность; проблем при их получении обычно не возникает. В случае, если покупателем выступает семейная пара, собственность удобнее оформлять на мужа и жену одновременно, чтобы они получили визы на равных правах. Если же собственником является только муж, то процесс оформления виз требует более длительного времени. Сначала виза будет делаться на владельца; далее он должен будет предоставить легализованные свидетельства о браке и рождении детей. На основании этих документов и будет открываться виза на членов семьи.
24. Обязан ли владелец недвижимости, как и другие резиденты, посещать ОАЭ минимум раз в полгода для сохранения своей визы? Да. Пока не подписан Закон о фригольде, требования и правила по визовому режиму для владельцев недвижимости остаются такими же, как и для всех остальных резидентов. По истечении 6 месяцев виза становится недействительной. Её обновление требует определённых расходов времени и денег.
25. Каким образом можно сдать купленную недвижимость в аренду? Можно ли сделать это на короткий срок – на три месяца, на полгода? Может ли сдатчик самостоятельно оформить договор аренды, или для этого нужно прибегать к услугам риэлторов? Сдавать в аренду можно и на короткий срок. Съёмщик, естественно, будет уговаривать вас обойтись без риэлторов, которые будут брать с него процент от сделки и страховочный депозит. Мы рекомендуем всё же не поддаваться на эти уговоры и обезопасить себя от возможных неприятностей.
26. Имеет ли право организация, обслуживающая жилой дом, вскрыть частную квартиру в отсутствие хозяина? Имеются в виду ситуации, когда необходимо произвести ликвидацию аварии в водопроводных или электрических сетях. Нужно ли (и можно ли) в таких случаях давать какие-либо инструкции обслуживающей организации? Чтобы не вернуться однажды к опечатанной двери, старайтесь оставаться на связи, куда бы вы ни направились. В некоторых домах существует возможность хранить ключ от квартиры в сейфе охранника, предварительно оформив ряд бумаг, подтверждающих, что в квартире нет ценностей. Другой вариант – найти через риэлторскую компанию человека, который будет присматривать за квартирой в ваше отсутствие.
Использованы материалы компаний Rustar Real Estate и Kashwani Low Firm
Посмотреть все новости из Арабских ЭмиратовПодписаться на рассылку новостей из Арабсских Эмиратов
- Наши новости в формате RSSОбщая информация об ОАЭ, Туризм в ОАЭ, Бизнес в ОАЭ, Работа в ОАЭ, Справочная информация, ФОРУМ
Copyright © 2001-2006, "Русские Эмираты", свидетельство о регистрации СМИ Эл. № 77-8708
При цитировании гиперссылка на http://www.emirat.ru/ обязательна
Спонсоры новостей сайта "Русские Эмираты" -
Недвижимость в ОАЭ и
Russian Training Centre
