Не так давно был опубликован в The Official Gazette и вступил в силу Закон № 8 «О гарантийных счетах строительств недвижимости в Эмирате Дубай» ( Law No . (
Concerning Guarantee Accounts of Real Estate Developments in the Emirate of Dubai).
Закон касается проектов, включающих строительство коммерческих или жилых многоэтажных зданий и строений (далее строительных проектов) и должен применяться к лицам, продающим части таких проектов до завершения строительства и получающим платежи от покупателей или финансистов в оплату таких частей до завершения строительства.
Согласно Закону, лицо (юридическое или физическое), имеющее лицензию на осуществление строительных проектов, продающее их до завершения строительства и получающее денежные средства в их оплату, обязано депонировать данные средства на отдельных счетах – т.н. guarantee accounts (более известных как trust или escrow accounts ), подлежащих специальному управлению и контролю.
Ранее средства переводились на общий счет застройщиков и могли быть использованы последними по собственному усмотрению (в том числе для экстра финансирования предыдущих проектов, к примеру).
Земельный Департамент Дубая (далее Департамент) должен подготовить специальный реестр застройщиков ( Register of Developers , далее Реестр) с целью регистрации названий застройщиков, имеющих лицензию на выполнение строительных проектов в Дубае.
Застройщик, не указанный в Реестре, не имеет права выполнять строительные проекты в Дубае.
Общий порядок функционирования гарантийных счетов следующий:
1. Застройщик, желающий продать недвижимость на стадии строительства, должен обратиться в Земельный Департамент Дубая для открытия гарантийного счета и предоставить указанный в Законе комплект документов.
2. Подписывается письменное соглашение между застройщиком и Департаментом, согласно которому учреждается гарантийный счет и денежные средства, переведенные в оплату, должны депонироваться на специальном счете, открытом под именем проекта в одобренном банке Дубая. Соглашение должно определять порядок управления счетом, права и обязательства сторон, другие условия и обязательства.
Департамент обязан подписать контракт с одобренным, опытным и квалифицированным аудитором для управления гарантийным счетом под его наблюдением.
1. Застройщик может обратиться к аудитору за расходованием с гарантийного счета после предоставления сертификата, выпущенного консультантом строительства, описывающим завершенную стадию строительства и требования следующей стадии. Аудитор обязан письменно уведомить Департамент о суммах, выплаченных застройщику.
Депозиторы (инвесторы) или их представители могут проверять их собственные бухгалтерские записи и запрашивать их копии. Представители официальных органов власти также могут проверять записи и получать их копии.
Департамент должен хранить 10% от стоимости строительства на гарантийном счете в течение 1 года после того, как застройщик получил сертификат завершения строительства. Хранимые суммы не могут быть расходованы до момента, когда недвижимость зарегистрирована на имена покупателей и выпущены документы, подтверждающие право покупателей на собственность.
За нарушение положений Закона взимается штраф в размере не менее 200.000 дирхамов (около USD 55.000). Перечень нарушений и другие связанные условия указаны в ст. 14. Ст. 16 определяет причины, по которым застройщик может быть исключен из Реестра.
Тем не менее, ряд крупных застройщиков уже начали работать совместно с банками над учреждением гарантийных счетов для своих строительств (например, Omniyat и HSBC ), а Dubai Islamic Bank запустил Al Islami Escrow Account - первый подобный сервис в регионе, предназначенный специально для застройщиков недвижимости.
Как следствие принятия Закона, ряд экспертов ( Mehdi Amjad , президент и член совета директоров Omniyat Holdings , Tom O ’ Grady , партнер по недвижимости дубайского офиса международной юридической компании DLA Piper , ожидает рост инвестиций со стороны институциональных инвесторов (банков, инвестиционных фондов и т.д.), которые ранее неохотно инвестировали в недвижимость на стадии строительства в виду недостаточности для них мер по защите инвестиций. Кроме того, ожидается, что с рынка могут уйти небольшие частные строительные компании, не имеющие доступа к крупным финансовым ресурсам и не добившиеся банковского финансирования проектов.
Другими словами,
В Дубае приняли новый закон, защищающий деньги инвесторов. После принятия нового законодательного акта шансы на то, что недобросовестный девелопер скроется с деньгами клиента, становятся очень слабыми.
По новому закону № 8 о гарантийных счетах (escrow account - условный целевой депозитный счет) лица, приобретающие объекты недвижимости в Дубае, будут осуществлять платежи на специальные счета, находящиеся под управлением банков, вместо оплаты напрямую застройщикам.
Средства на этих счетах будут для них доступны только после того, как будут завершены определенные законом фазы строительства объекта. Компаниям придется продолжать строительство в соответствии со сроками. "Это важный шаг по защите потребителя в Дубае.
Мы хотим, чтобы все люди на земле верили и доверяли Дубаю, покупая недвижимость в эмирате", - заявил директор управления развития и маркетинга департамента земли Мухаммед Тани.
Он указал, что первым введет условно-депозитные счета Исламский банк Дубая, а за ним последуют другие банки. Земельный департамент будет осуществлять контроль за новой системой платежей. Теперь все девелоперы должны получить сертификат, регламентирующий порядок внесения и получения средств со счетов в зависимости от фазы строительства до объявления нового проекта.
Новый закон устранит с рынка недвижимости Дубая маленькие и финансово слабые девелоперские компании и фирмы.
